龙湖天街中的元宇宙

今天，我们继续来聊龙湖天街商业。

谈龙湖天街商业成功的两大要素“大城+年轻”的文章（点击链接可查看：大城+年轻：龙湖天街商业的两个吸金秘钥）发布之后，来自全国各地粉丝、读者的评论留言既让人意外，又令人惊喜。不同城市里的人们表达了几乎相同的意思：

期待龙湖将天街建到他们生活的城市，或者希望龙湖已经落地的天街项目能够尽快呈现，丰富他们的生活消费选择。

这可以说是对龙湖“天街”这一商业地产品牌很高的评价了。

龙湖天街为城市青年消费群体构建了一个体验感完全不同的“元宇宙”，吸引着消费者涌入这个带有强大磁场的空间。龙湖商业不断拓展在全国的战略版图，无疑证实了天街产品模式的成功。

房企将一个成熟的产品体系落地到不同城市的“规模化复制”打法，说得通俗一点儿，就是靠一只鸡不停地“下蛋”。而是否具备这种“下蛋”的能力，就是衡量房企产品线是否成功的重要标准了。但住宅产品的标准化复制，和商业综合体的不断“下蛋”，其实大有不同——

对于住宅地产项目来说，只需要实现一城一“蛋”，就可以证明其成功了。因为它彰显了企业对产品择址标准的严苛、对产品品质的严格控制，对城市“塔尖人群”需求的精确洞察，所以我们常常看到“不是每一座城市，都有一座XX府”这样的广告语，用以彰显高端项目的稀缺性。这对于影响产品的目标客群而言，确实有用。

但对于商业项目尤其是大型商业综合体来说，在一座城市里选择最好的地段，修建并成功运营一个项目，很容易让人把功劳都记到“地段”上边去，所以要真正展现开发运营商的强大商业打造和运营实力，就需要一城多“蛋”。只有你有能力在一座城市里连续不断地成功开发运营多座商业综合体，才能够真正影响到越来越多消费者的心智。这就是龙湖“天街”厉害的地方了。

△龙湖商业核心运营指标（数据截至年5月）

截至目前，龙湖商业已进入全国28个城市，且其中多为一线城市或强二线城市，已开业购物中心60座（其中多数为“天街”）。除了项目布局的数量，龙湖商业真正强悍的地方，是其运营能力。这正是之前我们文章中谈到的两个掘金密钥——靠天街（或星悦荟）盘活一座大城，及始终围绕“年轻”这个关键词做商业运营。

不同于住宅项目的买地—开发—销售模式，几乎每一个龙湖天街商业项目中占比最大的部分都是龙湖自持运营的天街盒子商业，既极度考验资金实力，又非常依赖强大的招商及运营能力。既要追求商业布局速度，又要追求开业运营核心指标的达成，龙湖天街必须有舍有得。

“舍”

是舍弃快速扩张拿地的诱惑，

坚持自己的选址标准。

与大家熟知的某开发企业的扩张速度和开业商业项目数量相比，龙湖显然还有很大的“差距”，但正是保持这种“差距”，让龙湖的天街商业战略布局始终在安全的前提之下运行。

△龙湖商业对“天街”和“星悦荟”有明确清晰的差异化产品定位

事实上，不仅每一个城市中的消费者渴盼龙湖“天街”的到来，绝大多数地方 府，也希望龙湖能够把“天街”落到当地。对龙湖来说，拿着天街去讲故事，谈土地条件，当然很有说服力，项目数量的拓展也会更快。但龙湖依然保持了理智。

△龙湖商业的三大布局战略原则

△龙湖商业已布局进入的城市

△龙湖天街商业在武汉市的战略布局图

以武汉为例，7座天街，全部布局在长江两岸的汉口和武昌两大中心城区，天街与天街之间的距离又基本可以形成区域客群的完全覆盖，龙湖天街商业在武汉中心城区的网格化布局以初步呈现，伴随这些天街商业项目的陆续建设和开业投入运营，两大中心城区的城市商业格局亦将迎来巨变。

△武汉龙湖江宸天街开业时人山人海的场面

“得”

是不断壮大的商业品牌资源库，

以及五年不降的商业坪效。

截至目前，与龙湖达成合作的商业品牌已超过家，其中战略合作品牌就超过了家，这一核心运营数据，足可以笑傲国内商业地产江湖了。在本文前边所披露的龙湖商业核心运营指标数据中，年—年这五年间，龙湖商业开业面积增加了%，商业体的销售总额增长%，增速基本保持一致。这意味着，在电商冲击、疫情影响等因素下，龙湖商业的坪效，五年来几乎未出现下滑！

总结起来，“舍得之道”让龙湖天街商业不断夯实这几个方面的硬核能力：

拓展有定力，择址不冒进；

空间有魔力，设计拒绝模板化；

招商有实力，运营不拉垮；

场景有魅力，口碑不下降。

凭借“大城”和“年轻”这两大密钥，龙湖天街商业在合作商业品牌资源的开拓上如虎添翼，在对消费者心智的占领上，“转念即达的欢乐空间”也日渐深入人心。但除此之外，对天街商业以“大城”造就的庞大商业消费流量池垂涎的，自然还有商业投资者。投资者紧盯的是与龙湖天街自持商业部分相伴而生的销售型商铺。

在之前那篇文章中我们也说过，销售型商铺给了更多租金承载能力有限、对商业经营时段和时长有更多要求的商业品牌一起共享商业人流量，一起赚钱的机会，而龙湖天街则通过商业街区形态的商铺，实现天街的业态互补与经营时段延伸，让年轻人无法抗拒的“全时段精致生活主场”的形象定位更加实至名归。

既可以帮助龙湖更快速地回笼天街项目开发建设及运营投入的资金，又能够进一步为天街聚集消费人气，这样的“天街铺”几乎与每一座天街相伴而生。

但需要强调的是，“天街铺”实际上也有能级、量级之分，其中商业价值最高、龙湖在设计与运营时投入精力最多的，才有资格被龙湖命名为“铂金岛”。

所以，“铂金岛”比天街项目的数量要少得多，如果说天街商业是龙湖商业下的蛋，那么“铂金岛”就是龙湖商业最吝惜的“金蛋”，是龙湖天街商业中的“元宇宙”。

△成都龙湖西宸天街已开业的铂金岛

在已布局11座天街的成都，仅有已开业的西宸天街项目有“铂金岛”，在重庆，龙湖已布局了15座天街，也仅有公园天街项目的“天街铺”叫“铂金岛”，在杭州，“铂金岛”仅被许可在滨江天街和西溪天街两个项目的天街铺产品上使用。在武汉，已落地7座天街项目，至今仅在被称为武汉的“陆家嘴”的武昌区滨江天街及天奕项目（两个对角相邻地块打造的项目），落地了首座“铂金岛”。

从已经落地的项目中，不难总结出落位“铂金岛”的必要条件：

该天街项目必居于城市核心地段，是重要的城市交通枢纽所在地，尤其是轨道交通要便捷；

该天街项目在所在商圈中，处于“头牌”地位，是商圈中体量最大、能级最高、定位和品牌招商档次最高的商业综合体；

该项目所在区域，除居住人群之外，必然还有强大的商业办公和产业人群作为支撑；

只有在商业量级与能级定位足够高的天街项目，龙湖才会采用80%自持天街+20%持销铂金岛的成熟经营模式，铂金岛与天街共享龙湖商业品牌资源，从而部分商铺成为特定经营业态的预留铺，交付即可开业经营。

所以“铂金岛”这个名字本身，就昭示了项目的商业价值能级。对那些早就尝到甜头并坚定跟随龙湖商业进行天街铺投资的人来说，每一座“铂金岛”，都是他们不会错过的优质投资标的。

7座天街，足见武汉对龙湖商业的战略布局而言，具有重要的分量。龙湖商业重注武汉的理由，这里简单做个梳理——

①“一带一路”战略中，武汉是长江中游经济带上的核心城市。

在长江中游城市群中，武汉的头雁地位无可取代。在胡润研究院去年发布的首份《胡润中国最具投资潜力区域百强榜》中，长江中游城市群的上榜区域数量达到9个，仅次于长三角、珠三角城市群的上榜区域数量，高居第三。而9个中的5个区域，都在武汉。

②“国家中心城市”定位之下，武汉城市发展的“五个中心”战略，基本是与成都提出的“五中心一枢纽”一一对标的。

③武汉的城市活力、消费力指数等关键商业指标非常优秀。在新一线城市研究所发布的《城市商业魅力排行榜》中，武汉整体排在新一线城市的第六名，但这一名次受到了年武汉疫情的严重影响，在此之前，武汉排在第四名。而在细分的指标中，武汉的城市枢纽性、城市人活跃度、生活方式多样性等三大指标均未掉出新一线城市排名的前五。

△图片来源：

那么，龙湖为什么会把武汉的第一座铂金岛，落地在武昌区滨江天街？

在长江沿线的众多城市中，武汉人对长江的感情，最为深厚。也因此，武汉的“滨江一带”，就是商业最为繁华、烟火气息最为浓厚的区域。在武汉制定的国家中心城市发展战略中，“五个中心”功能。最主要的承载区，都集中在了两江四岸的滨江一带。尤其是龙湖滨江天街及铂金岛项目所处的武昌滨江文化商务区，直接对标的就是上海的陆家嘴、深圳的前海湾、成都的金融城。

△崛起中的武昌滨江“ 金右岸”，将是未来武汉摩天建筑群最集中的区域

城市天际线方面，华中第一高楼武汉绿地中心、长江中心超塔“长江之琴”、阿里巴巴华中总部三座高楼，直接对标上海陆家嘴的“厨房三件套”；

产业布局方面，武昌滨江商务区以总部经济为龙头，高端商务为主导，国际金融、信息咨询产业为支撑，代表了当前武汉总部经济聚集的最高水平：光是亿元级的产业楼宇，该区域就已有27栋，而区域总部型及法人金融机构以入驻滨江商务区的已达余家，银、证、保、期四大类金融企业总部在滨江商务区的落地数量居武汉市各区第一，这也与上海陆家嘴、成都金融城在同样的量级上了。

△武昌滨江商务区核心区位置示意图

高端住宅方面，在武汉媒体排出的全武汉最贵小区榜单中，九成皆位于江汉区与武昌区的滨江带。而滨江豪宅在任何一个城市里，基本上都是一座城市高端居住的天花板。感兴趣的可以去拜读一下大V卢俊近期的文章《滨江为什么贵》。

城市商业活力方面，武汉在年初疫情得到控制宣布解封时，刷屏全国人民朋友圈的图片、短视频特别让人印象深刻。繁忙拥挤的交通、活色生香的夜市、地铁里步履匆匆的上班族，无不彰显出这座城市里的人们对生活的热爱。而龙湖，则已亲历体验过——

今年6月19日，龙湖商业在武汉的第一座天街——江宸天街开业，开业的头两天即迎来了47.5万人前来打卡消费，更创下了万元的销售业绩。长沙本土最火的茶饮品牌茶颜悦色走出长沙的首站即选择了武汉江宸天街，并一口气在江宸天街开出3间门店。而像茶颜悦色这样的城市首进品牌，在江宸天街MALL中的占比就达到了30%，各类品牌定制旗舰店的占比更达到了40%。

△武汉江宸天街开业时，茶颜悦色门店前，消费者排起长队。

所以对于被官方定性的武汉城市新名片与城市会客厅的滨江商务区，龙湖自然有更充足的信心与更高的商业运营目标。

最后，我们来看看武汉龙湖的首座铂金岛——龙湖清能·天奕

铂金岛本身的硬核价值吧：

①位于滨江商务区的摩天总部大楼核心圈中，项目距区域第三高楼阿里巴巴华中总部仅有米；

△武汉龙湖清能·天奕项目区位示意图

②项目周边两桥（长江大桥、长江二桥）两隧（长江隧道、长江公铁隧道）三轨（地铁5、7、8号线）为天街及铂金岛商业源源不断带来消费人流。据估算，7大骨干交通线为项目所在区域带来的月均人流量或可达到万人次以上；

△武汉龙湖滨江天街及铂金岛的主要客流到达动线示意图

针对项目周边主要人流的不同属性，龙湖清能·天奕

铂金岛对三栋盒子+街区融合的商业体也做了更为细致的业态规划。北侧的7号楼邻近主干道和地铁出入口，定位潮尚社交，打造滨江潮奢青年消费目的地，充分利用其可俯瞰四美塘公园及长江二桥夜景的优势，打造网红商业打卡地；东南侧8号楼则主要为天奕住宅部分医院、公寓、社区等客群提供丰富的社区消费配套；东北角9号楼与滨江天街隔街角相望，人流的到达性与建筑的昭示性俱佳，因此定位为高端品牌旗舰店、形象店集合的铂金岛网红旗舰商业，未来高端网红餐饮品牌、奢侈品旗舰店等将在这里集中落位。

△武汉龙湖清能·天奕项目整体效果图

③武昌龙湖滨江天街商业总体量达17万㎡，是区域乃至整个华中区域最高量级的TOD天街（当然，滨江天街自身还有约11万㎡的高端公寓及部分写字楼物业，这些商业体中的居住及办公人群也将为天街、铂金岛持续地贡献流量），仅天街盒子商业中，就有超过家商业品牌意向入驻，这将对项目周边甚至全武汉的消费者产生巨大的影响力；

△武汉龙湖清能·天奕铂金岛商业（9号楼）外立面

④滨江天街是武昌滨江商务区中颜值最高的商业消费目的地，更是区域的城市会客厅。为了营造更丰富多元的商业场景，项目通过空中连廊连接武昌滨江月亮湾城市阳台景观带，滨江天街所处位置，正是滨江商务区最重要的一条城市景观轴线。

△武汉龙湖滨江天街/铂金岛与武昌区总部商务区核心城市景观带的位置关系示意图

⑤真正的全时段商业消费场景营造。滨江天街与铂金岛的整体设计采用扎哈的设计理念，充分考虑人流动线的合理性及年轻消费群体的打卡需求，让整个商业体中的商业街区具有良好的通达性、展示性。加上龙湖出色的商业运营能力，天街盒子商业与铂金岛街区型商业将成为24小时的商业消费目的地，是未来整个滨江商务区中最具商业活力与魅力的城市商业地标。

△武汉龙湖滨江天街通过开放式商业空间与商业街区，为消费者营造更丰富的商业场景，实现商业体的全时段运营（意境图）。

⑥铂金岛给后期商业经营的彩蛋。铂金岛的商铺，在设计之初就有清晰的业态落位规划。对于销售型商业来说，这种规划可能大多数时候都看似“不靠谱”，但在龙湖天奕的铂金岛则不一样，其业态规划依据，充分考量了区域人流的流向、消费者进入商业场景中的流动惯性等，实则给出了最合理的后期业态经营建议。尤其是在更高昭示度的端头位置上，做了大量高端餐饮铺的预留，所有商铺的开间、进深关系及未来可利用的外摆区域，都进行了更科学的规划。这对于只想当“包租公”的专业商铺投资者来说，实在是太省心了。同时，上文说到过的，只有“铂金岛”才可共享龙湖的庞大招商资源库，部分规划了经营业态的商铺可由龙湖统一完成招商，基本达到“带租约销售”的状态。

龙湖清能·天奕铂金岛7号楼的商铺总平布局图

手握“大城”+“年轻”两大商业运营秘笈的龙湖天街商业，在当地消费者心目中正在形成愈来愈显著的“天街效应”——消费者认同，天街在哪里，哪里就是区域的消费目的地，哪里就是商业便捷度更高、人气更好的地段，哪里就是居住配套价值更快上涨的区域。7座拥有造活区域、更新商业消费场景能量的天街在武汉相继落地，整个武汉的城市商业格局必然会因为龙湖而改变。而跟随龙湖天街商业，抢到天街最吝惜的“金蛋”铂金岛，分享武汉城市发展的红利，这样的机会就在眼下，不去抓住，更待何时？

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